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劉世錦：建議北京周圍建幾十個小鎮 遷出央企等機構
中國發展研究基金會副理事長劉世錦
網易財經8月10日訊 2017網易經濟學傢年會夏季論壇今日在北京舉行，本屆論壇的主題是“問道改革路 喚醒新勢能”，數十位中國財經領域的高層官員和頂級智囊齊聚論壇，討論當前中國經濟最為重要的熱點議題。
在“破解樓市迷局”分論壇上，中國發展研究基金會副理事長劉世錦建議，把北京的高校、科研，包括在座很多媒體，央企適當轉出去，在北京周圍，比如20到50公裡范圍內建上幾十個小鎮，它有產業支撐，有軌道交通把它們連接起來，把公共服務提供到位，這樣的話很多人出去瞭，日子也可以過得相當不錯，房價就低瞭，房子也可以住得比較舒服。形成優勢產業支撐，快速軌道連接，優質公共交通服務，包容性強、綠色低碳的新型城市網絡。
以下是發言實錄：
主持人：2017年是全國深化改革向縱深推薦的關鍵一年，是實施“十三五”規劃的重要一年，老百姓最關心的樓市問題有哪些，房產稅何時出臺，能否抑制房價的增長，中國房地產泡沫何時破滅？未來房價的趨勢如何？相信本場論壇可以給大傢一個非常完美的答案，接下來請國務院發展研究中心原副主任，中國發展研究基金會副理事長劉世錦先生為我們做主題演講。
掌聲有請！
劉 劉世錦： 今天這部分是討論房地產的問題，我想講這麼一個題目，大都市圈的發展與房地產供給側改革。
實際上是講一個現在房地產發展的宏觀背景，這跟房地產發展有很大的關系，中國宏觀經濟我們有一個總的判斷，經過七年回調以後現在已經開始觸底，並且開始轉入新的中速穩定的增長平臺。
我們搞研究構造瞭一個模型，影響經濟運行的主要有三種力量，最重要的是終端需求，這是由消費、基礎設施、房地產構成的，這是影響經濟增長的長周期的力量，過去七年中國經濟處在回調狀態，主要是終端需求是結構性調整，除此之外生產性投資構成中周期的力量，存貨性變動構成短周期力量，這個我就不展開瞭。
我想說的是什麼呢？我們為什麼說經濟開始觸底並轉入新的增長平臺？這個判斷我大概在一年多前就提出來瞭，現在應該說得到初步的確認，最重要的就是終端需求這塊大體上穩住瞭，所以中國經濟有可能進入一個“穩定增長期”。穩定增長期的含義兩方面：
一是脫離瞭長達七年的下行軌道。簡單說不會再往下走瞭，穩住瞭。
二是經濟波動幅度比以前會明顯變窄。大傢看這張圖，以前的波動幅度很大，靠最右邊這塊逐步朝這個方向收斂，收斂，今天不是學術會議，我就不展開講這個圖瞭。
最近我們講瞭“L”型，現在這個彎拐過來瞭進入瞭L型的底邊，這就是一個新的平臺，在這個平臺上也會有波動，必買推薦最近大傢討論所謂周期的問題，波動是在一個大的“L”型底邊上再加上小的“W”型的變動。
但我想說一下從中長期來看，終端需求仍然有一定的下行空間，這樣會使增長的重心平臺有所下移，這裡我想特別講講房地產的問題。
因為對房地產我們有個基本的判斷，大概在2013、超省錢2014年就已經達到瞭歷史需求峰值，達到峰值以後，房地產投資的增長速度是在逐步回調的。
大傢看看這個圖，這圖就是房地產投資的增量，你會看到基本上是一個峰值結構，大概在2013、2014年時達到最高點，最近幾年一直開始下行，大傢看最右邊的那條白線，那是我們預測的到今年年底房地產投資增長，增量增幅已經很低瞭，從去年開始房地產投資增長速度出現瞭一定幅度的回升，但並沒有改變房地產投資增速逐步下行的總態勢，我們的預測在今年下半年或以後一段時間，房地產投資將會回歸常態，所謂常態就是低速增長，比如2%左右的增長，也許會零增長甚至負增長也都是正常的。
我稍微說一下，最近對“觸底”有不同解讀，今天在座很多同志，有些可能炒房，有些可能炒股，一談“觸底”，很多人很激動，觸底反彈，我想說一下，這個觸底是指由過去10%左右高速增長的平臺轉向新的中速增長的平臺，是不同平臺之間的切換，它不會出現幅度比較大的反彈，更不可能恢復到過去高增長的軌道，不論是“V”型還是“U”型。
最近我看大傢討論一個詞“新周期”，我覺得新周期的含義也需要認真界定，如果有人以為中國經濟又要重返一種高增長的軌道新周期的話，我認為這是不存在的，是不可能的，當然，中國經濟以後也會有一些周期性波動，實際上我們現在是進入到一個中速穩定增長的新平臺，確切地說不是進入新周期而是進入新平臺，這個平臺上將來也會有一些周期性波動，是在一個大的“L”型底邊加小的“W”型的波動。
所以中國經濟目前處在一個終端需求初步企穩，生產性投資回升，存貨回落再平衡的過程，下半年經濟增長基本平穩，略有回落，但回落的含義是它可能是進入新平臺後的第一個回調期。如果說回調幅度不深，新增長平臺會再次得到確認，這樣中國經濟很有可能進入一個動能轉換，穩定性很可持續性都比較高的增長階段。
新的平臺我們根據國際經驗來看，大體上可以持續十年左右或者更長一段時間，這就是中國經濟目前大的格局，我們探討房地產的發展是要在這樣一個大的背景之下進行思考和討論的。
中國經濟另外一個大的背景就是大都市圈的發展，其實剛才已經提出瞭一個問題，從2016年一季度開始，房地產投資有比較大的回升，背景在什麼地方呢？就是一線城市房價的上升，可以說飆升，為什麼會發生這個變化呢？一個更大的背景是中國城市化進程出現瞭重大的結構調整，也就是說，珠三角、長三角、京津冀和內地一些大都市圈在加快發展。與此同時，另外一些地區發展相對比較慢，有些還在相對的衰落。
大都市圈加快發展一個重要特征就是各種要素都在向大都市圈集中，人員，特別是年輕人向這些地方集中，這裡面我列舉瞭幾個數據，2015年人口凈流入的前三位：上海凈流入981萬人個，北京882萬，深圳782萬，前三位恰恰就是中國三大都市圈的核心城市。偶然嗎？不偶然，非常必然。
我們最近談中國產業結構的變化，中國產業現在發生瞭一個重要的變化，產業分化、行業集中度的提高，一些龍頭企業的盈利能力是在增加的，同時它們在區域上的位置也在發生變化。
我這兩天看到一個報道，恒大把總部遷到瞭深圳，阿裡巴巴是雙總部戰略，把一部分總部業務也轉到瞭北京。三大都市圈有它的吸引力，有一部分企業的資源是會向這些地方集中的，這肯定帶來瞭人的集中，所以我們說中國下一步轉型升級，創新驅動，這些事情大部分將會發生在這些大都市圈。我們現在講，中國城市化的進程一定要註意城市化過程中的結構變化，一個是由農村到城市，農民進城現在不僅僅是到城市，還要選進哪個城市，另外還有一部分人從小城市到瞭大城市，從都市圈外進入都市圈內部，這都造成瞭大都市圈住房的剛需上升，這是房價上升的背景推動因素，這樣的變化是有規律性的，發達國傢都經歷過這樣的過程，我就不展開說瞭。
而且從中國來講我們可以預見在今後五到十年很可能形成若幹個3000萬至5000萬人，乃至更多人口的大都市圈或者大都市帶，對這樣一個重要的變化你怎推薦麼看？怎麼對待？我們現在需要提出的是釋放而不是壓抑城市化結構調整產生的巨大需求，這實際上也是房地產發展的潛在需求。
我的意思是說，房地產這個產業的發展它有正常的需求，下一步大部分是在城鎮化，特別是大都市圈發展的過程之中的，怎樣釋放這個需求，這是我們現在面臨的一個很大問題。
但我們城市化發展的理念、戰略、政策與現階段城市化發展的規律或多或少有距離，有些方面是相背離的，比如我們大城市一直在實行人口限制的政策，但事實上人口一直是在增加的，這裡面要提出的問題是這種政策是不是有效，更深層的問題是不是合理，另外我們現在要驅逐所謂的“低端人口”，問題是低端人口走瞭以後高端人口日子過得下去嗎？
還有一個，我們一直在強調發展小城鎮，我想我們需要提個問題，中國的小城鎮到底應該在什麼地方發展？我待會兒要講，其實大都市圈裡面將來是發展小城鎮最重要的領域，一系列的問題都需要我們認真研究反思。
說到我們今天講的房地產問題，問題大傢都清楚瞭，我就不展開說瞭，我們說現在要解決特別高房價的問題，出路在什麼地方呢？在於城市化進程中的供給側改革，我大概提瞭五個方面的供給側改革內容，一是在目前我們制度條件不變的情況之下能不能做一件事情，就是增加住宅用地占城市建設用地的比重到40%以上。
大概前幾年我們的一線城市，這個比重一般是在25%以下的，這兩年有所調整，但也在30%以下，發達國傢一般都在40%以上，有些是60%以上，也可以考慮把部分工業用地轉為住宅用地。
第二就是我們的城市結構要做一個重大的調整，簡單說就是把我們過去各種資源集中到城市核心區的結構（進行調整），這種結構最後導致瞭各種各樣嚴重的“城市病”，由這種結構轉化為以核心區+大中小城鎮的情況。
比如北京，我們提建議，現在不是講“功能疏解”嗎？我們把北京的高校、科研，包括在座很多媒體，央企適當轉出去，在北京周圍，比如20到50公裡范圍內建上幾十個小鎮，它有產業支撐，有軌道交通把它們連接起來，把公共服務提供到位，這樣的話很多人出去瞭，日子也可以過得相當不錯，房價就低瞭，房子也可以住得比較舒服。形成優勢產業支撐，快速軌道連接，優質公共交通服務，包容性強、綠色低碳的新型城市網絡。
第三是按照十八屆三中全會精神的要求加快實施農村集體建設用地與國有土地同等入市、同價同權。農民宅基地在更大范圍內流轉抵押擔保等等，這件事很重要，也不能再拖瞭，如果這塊能夠放開，其實城市的住房供給可以大大增加，當然配套要推進農村社保制度的改革，同時還有一個敏感的問題，就是小產權房的問題，盡管很敏感，但不應該也沒法兒再回避。
應該拿出切實可行的解決方案，該交的稅交，該交的費交，交瞭以後讓它合法化，讓它浮出水面、進入市場，這都能夠增加供給。
積極發展長期公共租賃住房，這也是最近的熱點，最近談得比較多，我的想法一個是公共租賃住房，再一個是長期化，能不能由政府優先組織資源建立較多數量的公共租賃住房，租賃價格可以隨行就市，但關鍵問題是可以把租期延長，比如搞個五年十年甚至更長時間，這樣我們在座的很多年輕人不一定非要急著買房，你租個房，把那個房當成你的傢經營，因為現在租個房子過半年人傢房東讓你走就得走，你從來不會把租的房子當成你的傢，現在如果租房能夠長期化，就可以當成自己的傢來經營，如果你自己不搬別人不能強迫你搬，有法律上的保障，國際上很多住房制度相對比較成功的國傢都有這樣的制度。
我們最近講“房子是用來住的，不是用來炒的”，你會看到所謂租售比的問題，租賃價格實際上是住的價格，房子銷售的價格是炒出來的價格，特別是在一線城市，租售比拉得越來越大，實際上反映瞭住的價格和炒的價格距離是在拉大的。怎麼解決這個問題？就是長期公共租賃住房。
最近一些地方政府已經出臺瞭這些政策，大傢熱烈討論，我覺得這是一個正確的方向，為瞭促進它的發展，我覺得應該加快發展Riets等業務，為長期租賃住房提供有效的金融支持，孟總正是這方面的“始作俑者”，大力推動者，我們也做過這方面的研究，應該說現在恰逢其時。
最後是要加快推出房地產稅。這事兒一直爭議很大，十八屆三中全會已經提出來瞭，但至今還沒有落地，應該說房地產稅是城市化進程中一項基礎性的制度建設，有利於穩定房價，抑制投機炒房，規范地方政府的行為，調整城市結構。但大傢也會提些問題，比如房地產稅與已經繳納的土地出讓金之間的關系，我都交瞭土地出讓金，你讓我交房地產稅，合理嗎？另外有些群眾收入很低，還讓我再交稅，有不同收入和居住條件下稅收減免的問題，我們都不難找到合情合理合法的解決方案。另外房地產稅屬於地方稅種，在明確大框架的情況下應該給地方較大的自主空間。
我想，城市化進程中的供給側改革是解決目前房地產領域中存在的諸多問題的治本之策，還是要引起高度重視，要加快推進。
我就談這些，謝謝大傢。
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